所有人都清楚这个游戏的本质，那为何还有人前赴后继地往里冲呢？答案很简单，每个人都坚定认为自己不是最后的接盘者。尤其在最近两年房价急速蹿升获利颇丰的扭曲思维影响下，很多后来者眼中根本看不到危机，连三四五线这样的城市都敢炒，疯狂程度可想而知。
然而这种疯狂并没有因为调控而终止，2018年全国房地产开发投资12万亿元，比上年增长9.5%；商品房销售面积17亿平方米，也比上年增长了1.3%。此外，世邦魏理仕报告显示，在全世界35个重点城市的住宅价格排名中，最贵的前十名，香港、上海、深圳、北京这四座中国城市跻身其中。这么多的房子、这么高的价格究竟卖给谁了，中国房地产难道可以永续繁荣发展下去吗？
此言差矣。有两个数据证实，其实中国房地产并没有表面看到的那么光彩，用“金玉其外败絮其中”形容毫不为过。
此言差矣。有两个数据证实，其实中国房地产并没有表面看到的那么光彩，用“金玉其外败絮其中”形容毫不为过。
1 央行金融报告显示，中国已经从储蓄大国演变成负债大国，中国家庭债务收入比10年间扩大了7倍，目前高达112.2%，居民真实杠杆率已经超过美国；房贷收入比10年扩大3.7倍，目前60.5%，这代表着住户部门还贷的压力很大。
2 广发银行与西南财经大学发布的《中国城市家庭财富健康报告》更显示：我国城市家庭更偏好买房，中国家庭近80%的劳动收入都用来买房了，而住房资产占总资产比例高达77.7%。中国家庭资产配置处于“亚健康”状态，其中超过1/3的家庭在进行“自杀式”资产配置。
从这两个数据基本可以得出结论：过去10年房地产创造了最多的财富，同时也制造了最大的泡沫。楼市有泡沫早已是人尽皆知的事实，国家方面也并不避讳，经济日报此前发文直言，对于房地产泡沫，不可直接刺破，最稳妥的办法就是慢慢挤出，最终实现高房价的软着陆。
从这两个数据基本可以得出结论：过去10年房地产创造了最多的财富，同时也制造了最大的泡沫。楼市有泡沫早已是人尽皆知的事实，国家方面也并不避讳，经济日报此前发文直言，对于房地产泡沫，不可直接刺破，最稳妥的办法就是慢慢挤出，最终实现高房价的软着陆。
事实上，除调控保持高压不松懈压制外，影响房价的三个关键因素近年来也在发生巨变，高房价不利因素越来越明显：
一、人口结构变化，购房主力未来几年会迎来暴跌，房价谁来支撑？
一、人口结构变化，购房主力未来几年会迎来暴跌，房价谁来支撑？
房住不炒已经定性了房地产不管如何具有金融投资属性，但终究要回归住人属性。而居住需求是人口结构支配的。那么目前楼市的主要购买人群是谁呢？央行及其它机构统计数据显示，20-49岁年龄段的人是房地产最强的购买力，过去二三十年间都是这部分人在支撑整个交易市场。
众所周知，中国在2015年进入老龄化阶段，根据国际规律，到2020年人口将会迎来最大程度下降，叠加人口出生率降低等因素影响，20-49岁这个结构的人群数量正在呈现下降趋势。到2030年，20-49岁的总人口数高确定性地不会超过5.49亿人，比2017年的6.4亿人净减少了1个多亿。想想看，购房主力净减少1亿人，市场谁来支撑，房价能涨到哪里去？
所以，重点来了，我们看到最近发改委下发文件要求超大、特大等城市要分开放宽落户，官方定义是加快城市化进程，确保2025年之前1亿人进城工程能完成；也辟谣过“分开落户不等于松绑限购”。但我告诉你真相是，为了稳定房地产大局。因为购房需求在锐减，虽然三四月份数据很好看，但是接下来的几个月下滑趋势难挡。国家这是在托楼市，说白了就是给各大城市创造条件，“给楼市寻找接盘侠”的条件。各大城市拼抢的正是20-49岁这个年龄段的优质人才。
颓势已现！房子还会不会涨？全球宏观对冲基金专家刘陈杰一语道破，有购房主力支撑才能有楼市下一步的发展，一个国家购房主力群体在日渐消亡，再坚挺的房地产市场，也终将会坍塌倒掉。
二、经济增速放缓，房地产不可能继续一家独大！
二、经济增速放缓，房地产不可能继续一家独大！
秦朔说，经济发展是房价最本质的推动力。我表示赞同，我一直强调，并不是房地产拉动经济在发展，而是房地产背靠经济稳增长这颗大树好乘凉。过去如此，未来也逃脱不了这个规律。
受国际大环境整体下行压力影响，我们看到一季度经济增速6.4%，因为之前大家预期悲观，所以觉得这个数字还能接受，但是现实是这仍然是近30年来最慢的数据，说明经济本身仍然处在底部。
我没有看衰，只是实事求是的说，再者财经领域对这一事实的探讨早已有之。关于中国未来经济增速，现在比较统一的认识是中速的新常态。有人推断考虑通胀在内未来10年增速可能保持在8%-9%的水平，按正常逻辑推理，也就是说房价涨幅怎么着也不会超过这个尺度。
经济参考报提出，我国经济正迈向高质量发展的关键时期，实体经济的高质量才是基础；经济日报、新华社等央媒也指正“摆脱对房地产的依赖，才是中国经济的唯一出路”。这更加印证了，“在经济增速放缓的当下，房地产不可能继续一家独大”的说法。
三、国家对土地调控开创新篇章
三、国家对土地调控开创新篇章
第三条需要逆思维来看。一季度卖地收入下降9.5%，2、3月份除个别城市土市火热地王诞生外，绝大多数城市成交价、溢价率、楼面价都迎来下跌，依旧延续去年四季度的萧条；自然资源部又下发通知，要求消化周期超过3年的城市停止供地，12个月以下要适当或加大供地，昨天的文章中我们分析了，需要加大供地的城市远远高于立即停止供地的城市，所以这其实是国家从土地端调和供需，目的还是为了稳定，消化周期长的市场很冷，不阻止有进一步恶化的趋势；消化周期短的供小于求，市场很容易起来，加大供地就是打压抬头之势。
加大供地，加上一些城市溢价率、楼面价下跌，会对后市有何影响，答案不言而喻，房价会对应降低。
从央行和机构数据看，国人负债已经接近极限，且资产配置中房产占比太重非常不健康，这直接反映出房地产并非像很多专家学者认为的那般强壮，夸张点说已经存在巨大隐忧，这也正是国家急于调控的根本原因；叠加人口结构、经济增速和土地调控都在发生巨变，这些支撑房价上涨的因素不给力，未来几年我们很难再看到房地产迎来高光时刻了。但也并不意味着全国房价就此下跌，只是彻底告别普涨、暴涨时代。对于没买房的刚需来说，房价保持平稳，那自然是重大利好。
